樓花過剩!2019年全澳投資風險最高的是這10個郊區

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目前澳洲房產市場普遍下跌,有數據顯示,部分市場可能會即將遇到更糟糕的情況。房產研究機構RiskWise Property Research編制了一份全澳房產十大高風險地區清單,這些區公寓房樓花存量高,供過於求,風險最大。

據每日電訊報報導,上榜郊區中新州和昆州分別佔三席,西澳和維州各佔兩席。南澳的阿德萊德區(郵編5000)則排在第11位。

風險最高的是新州的Rouse Hill郊區,未來將入市的新公寓樓數量,是目前市場存量的3倍多。

其次則是新州的Norwest – 將上市的新建公寓樓數量是當前存量的2倍。新州的Zetland去年高居榜首,今年滑落至第9位。

RiskWise主管佩勒格(Doron Peleg)表示,幾乎所有澳洲首府城市都面臨著公寓房供過於求的潛在風險。他說:“(這一事實)加上更嚴格的房貸標準,銀行業皇家委員會的調查結果,政治不確定性,住房開工率急劇下降以及工黨提出如果當選實施的稅收政策變化等因素,這些就有可能促成房地產市場災難性的後果。”

他補充道, “全澳已有多地房產市場呈現疲軟,工黨如果當選而實施這些稅收改革,將使這些市場遭到重擊。此外,對居民房貸申請的嚴厲審查和對外國投資者的限制,也使得房產市場的投資者活動顯著減少,並改變了市場格局和消費者情緒。”

上市公司iBuyNew新任命的主管尼古拉扎基斯(Bill Nikolouzakis)對此贊同,並稱,買地建房和聯排房已經變得越來越受歡迎,而更大的市中心公寓樓開發項目的問詢程度顯著降低。

佩勒格先生表示,在布里斯本飽和的公寓房市場,情況也差不多:公寓房交割違約率上升,價格大幅降低。採用過度激勵以及過度折扣等,以不擇手段的吸引買家。

佩勒格先生表示,雖然住宅開工數量有所減少,但房地產市場仍有大批新上市的存量房產需要吸收,這意味著這些上榜地區仍然存在高風險。

佩勒格認為,公寓房供應過剩,是造成這些地區房產投資高風險的主要原因(未來兩年全澳已批准建設超過26.36萬套公寓房);在部分地區,經濟增長不佳以及對內城房產需求的上升並未惠及公寓房市場也加劇了投資風險。

佩勒格解釋道,出租公寓房與自住公寓房並非可以完替代,房主自住的居住類型和需求往往與租房者的居住類型及需求大不相同。一般來說, “房主自住的公寓房通常大於出租公寓房,更重要的是,出租房的價格高於房主自住房的價格,特別是在悉尼和墨爾本。這意味著,總體而言,在悉尼和墨爾本,與房主自住公寓房相比,出租公寓房的可負擔性差了很多。

“所有這些加起來表明,如果真的實施了工黨對房產投資負扣稅政策和房產投資資本利得稅的更改,可能會將樓花置於最高風險級別,這包括股權風險,現金流風險和成交風險。”

佩里格先生表示,除非出現驚人的房產投資增長,否則許多地區公寓房價值可能會下降,投資者未來更難以享受投資房的增值,至少在可預見的未來會是如此。

“你想想,公寓房樓花售價中對經銷商佣金占到房價的5-6%,甚至更多,並且目前房產成交面臨著高風險……所有這些因素加在一起,使得在澳洲許多地區購買公寓房樓花的風險極高。“

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