海外買家對樓市影響未明 惟可紓緩市場低迷時衝擊

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海外買家對澳洲房地產市場所構成的危機仍未明確,但最低限度可紓緩本地住宅市場低迷所造成的打擊。

《澳洲金融評論》(Australian Financial Review)昨日引述澳洲聯邦儲備銀行金融穩定事務主管卻恩斯(Jonathan Kearns)稱,相反,對住宅售價循環可造成更大危機的是大量的雅柏文單位剛在房地產市場轉低迷之際峻工。

卻恩斯博士在雪梨召開的「澳中物業發展商、投資者及房貸融資家會議」作上述表示,他認為海外買家對物業售價及住宅市場所構成的危機,仍屬未知之數。卻恩斯說,海外買家的出現,實際上當然會直接造成住宅供應的增加,但目前仍未清楚住宅的凈增加量是否與海外買家長期制約市場有關。

卻恩斯指出,海外買家購買本地房地產不會影響整體向本地人供應的住宅減少,更可能實質上對住宅儲備的增加作出了貢獻,雖然屬於澳洲居民的海外買家會租房,但許多非居民的海外買家手上的住宅單位,會向本地租客出租,增加了出租單位的儲備。

卻恩斯說,海外買家對澳洲樓市的打擊須視他們的穩定性或經常改變而定,如果澳洲有大量住宅是因預期有海外買家而建造,又如果這些海外買家離開市場,這才是令人關注之處。卻恩斯承認,如果海外買家在澳洲買住宅主要基於他們所在國家(或地區)的環境,則會對澳洲住宅售價的循環造成溫和的影響;不過,海外買家也可擴大這循環或將它變為外來的對市場造成的震撼。

在澳洲,非居民可以購買新建住宅,而臨居者,如持有457簽證或學生簽證人士,可以基本居住需要的原因而購買舊有住宅。儲備銀行估計,海外買家購入了約10%至15%的新建房屋,如以全國所有住宅計,則購買了約5%的住宅單位。據統計,至目前約四分三的海外買家來自中國大陸。

卻恩斯警告,大量雅柏文單位的落成剛在住宅市場低迷時,會令到樓市低迷所造成的衝擊更壞。他說,用更長時間去建造較高密度住宅而非獨立房屋,會冒上所有單位都在樓市低迷期間剛落成之險。

澳洲各大都會的雅柏文的峻工預料今年內會出現,尤其布里斯本的雅柏文建造速度已超越雪梨及墨爾本。卻恩斯的警告與澳洲國立大學發出雪梨內城區住宅供應長期過剩同步發出。此外,儲銀本地市場事務主管Marion Kohler說,過去12個月,向新客戶提供的住宅樓宇借貸的利息率折扣漸增,顯示金融機構對新客戶,而非舊有客戶的競爭力度已加大。

(星島日報澳洲)

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