澳洲房地產低迷將持續更長時間:原因很多

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美銀美林銀行(Bank of America Merrill Lynch,BAML)估計,籠罩全澳的房地產市場低迷將持續更長時間,其觀點引用了住房供應和只付利息貸款等因素。

據《澳洲金融評論報》報道,BAML首席房地產研究員Simon Chan預計,房地產市場疲軟將持續到明年。

Chan在分析了過去30年的數據後表示,澳洲房地產市場典型的下跌週期持續15至16個月。

他表示,雖然房市低迷已經持續了13個月,但可能要等到明年年中才有復蘇的蹟象,“現在,我們仍然看到問題層出不窮”。

首先,市場正面臨供應的“井噴”。他表示,這是大約18個月前創紀錄數量的建築開工的結果,“這意味著在19到20個月內,可能會看到創紀錄數量的住房完工,然後進入市場”。

根據Chan的觀點,創紀錄的低利率也是週期背後的另一個因素。他表示,澳聯儲以前有更多的利率槓桿來支撐市場,但現在的現金利率已處于創紀錄的1.5%的低水平。

Chan表示,很多房產借款者結束只付利息貸款,轉到本息同還貸款是另一個風險,因為銀行在2016年對只付利息貸款“非常寬鬆”。

他表示,一般的只付利息貸款持續5年,因此到2019年和2020年,這些借款人的月供可能會增加20%至40%。

Chan認為,交割風險也是房地產市場的另一個潛在問題。直到今年,銀行估值與合同價格保持一致,但他表示未來可能不會如此。

他說:“過去12個月裡,布裡斯班是估值低于樓花購買價格最大的城市,現在,悉尼的Zetland、Green Square、Ryde等地區,已經開始出現這種情況。 」

他表示,銀行可能已經預先批準了更大額度的貸款,投資者可能曾希望,未來住宅房地產價格上漲10%至20%之間。

分析師表示,在如今的市場上,隨著銀行將貸款額減少10%,買家可能會看到價格下降10%,這種情況可能會導致更多的市場動蕩和不情願的賣家。

Chan還指出,房地產開發商似乎已經脫離了傳統的商業模式。

他說:“現在看到開發商開始出售大片土地,難道這不正在告訴我們,即使開發商也認為,可能需要12到18個月才能完全恢復嗎?”

盡管如此,今天澳洲房地產市場的低迷,仍需要結合實際情況來看待。Chan表示,在一個典型性週期中,從低谷到高峰的時間在30到50個月之間,最近一次房地產上漲持續了69個月。

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