儲銀:土地使用規則致房價高企

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澳洲儲備銀行發表的一份報告顯示,政府實施土地使用分區規則的市場干預政策,導致澳洲各主要城市房屋價格高企,雪梨的平均樓價亦因此而增加超過七成。

政府實施土地使用分區規則的市場干預政策,以防止樓價下跌、保持住宅區的宜居程度及限制住宅土地面積大小,平均加重雪梨置業人士買樓負擔達50萬元,而預料這個負擔將會越升越高。這個數字,是由澳洲儲備銀行的統計所得,並在最近發表的統計報告中揭露。研究結果顯示,情況並不局限於雪梨;澳洲所有大城市的樓價都因政府的土地使用分區規則,而有所上升。儲備銀行認為,樓價高企並非單單由於土地供應短缺,而是由於「行政措施造成土地稀少」。

儲備銀行發表的報告表示,以雪梨為例,政府訂立住宅土地面積的最低要求及建築物高度限制等土地使用規則,令雪梨平均樓價大幅增加73%,將平均房價由本來的67.1萬元,提高48.95萬至116萬。至於在澳洲其他大城市,雖然情況相對比較輕微,但土地使用分區規例亦大幅提高當地樓價。在墨爾本,此等市場干預政策令房屋售價增加接近七成,即32.4萬元;柏斯,樓價因此上升20.6萬元,即54%;而對布里斯本的影響則有15.9萬元,即42%。有學者形容,這些額外的開支可被稱為有生之年所付出之最大筆「稅項」;但撰寫報告的儲備銀行官員則認為,使用「稅項」二字並不適當,因為政府從中並沒有得到任何額外收入。

報告中,儲備銀行以一個例證證明政府的土地使用分區政策,足以大幅度提升住宅土地的價格。2017年7月,《澳洲金融評論報》報道,政府對一幅位於墨爾本以西40公里Wyndam Vale、佔地363公頃的土地重新進行土地分區規劃,將原本定義為偏遠山區的土地更改土地用途成為住宅用地,其後一個中國承建商以破紀錄四億元購入。但在政府進行重新劃分土地之前,該幅土地的估價實為1.2億元。儲備銀行表示,研究結果一反既有的意見,發現實質土地稀少並非樓價及土地價格高企的主要原因,而是由於政府的土地使用分區規則所導致。

儲備銀行的報告承認,政府土地用途規劃所造成的房價上升只是該行的估計數字,而且假如政府未有訂立相關限制,樓價亦未必會按照這個比率而大幅下調,因為市場亦有包括供求在內等其他因素影響房地產價格。但報告的作者同時強調,數據清楚顯示,土地使用規則對樓價的影響在近20年逐步浮現,而影響的幅度亦逐年提升。作者指,相信這是由於政府因應近年土地需求激增,而進一步收緊土地使用分區之規則有關。除此以外,儲備銀行亦表示,澳洲城市(尤其雪梨)相比國外其他城市的土地價格較高。即使政府未有實施土地使用分區規則,澳洲本地的土地價格及房屋價格本身已比其他地區為高。

有地產業內人士表示,儲備銀行的統計顯示,政府設立的土地使用分區規則延續房地產供不應求的情況,呼籲州政府盡快取消有關限制。澳洲房地產協會行政總裁莫里森表示,他們並非要求政府全面停止進行房屋發展規劃,強調所有城市都需要適當的建設計劃。但他表示,儲備銀行的報告充份展現出,政府的政策造成很多不必要的成本。他說:「不當的城市規劃所造成的這些多餘成本,大大打擊年輕一代擁有房屋的夢想,亦同時加重每一澳洲家庭在樓宇按揭上的負擔達10萬元。」

然而,以取消土地使用分區的建築限制換取價格低廉的住宅,又是否一個良好之計?假如政府撤銷樓宇的高度限制,又撤銷樓宇覆蓋土地範圍的限制,的確可能會令全澳各大城市的房屋價格有所下調,但屆時澳洲各主要城市便會變成石屎森林、摩天住宅大樓到處林立,而樓宇與樓宇之間亦再無任何可透氣的空隙。在這樣的環境居住,又是否舒適?事實上,儲備銀行的數字顯示,土地使用分區政策對偏遠地區的房屋價格影響相對輕微,假如州政府希望延續目前正在推行的土地使用規劃限制,大力發展偏遠地區成為新市鎮,亦不失為一個不錯的選擇。

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