房產增值預扣稅,你了解多少?

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今年五月九號,澳洲政府頒布了關於賣家房產增值預扣稅(FRCGW)的規定。從2017年7月1日起,房產交易預扣稅將從10%上調為12.5%。另外,預扣稅的門檻也將從2百萬澳幣下調至75萬澳幣。

    什麼是房產增值預扣稅?

近年來,許多海外賣家在銷售手中物業後,並不會繳納所得稅,而許多境內賣家甚至沒有稅號。 ATO為了打擊這部分賣家,在交易完成時,會扣留一部分的成交額作為增值稅。稅務局將徵稅人下放到每一位買家,也就是稅務局無法徵收到賣家應繳納的稅款時,會問責買家而不是賣家。

舉個例子,A是一位海外賣家,B是一位買家。 A和B同意成交的價格為80萬。7月1號前,預扣稅的門檻為2百萬澳幣,所以A和B並不需要任何的申請。但在7月1號以後,預扣稅的門檻下降為75萬澳幣,這意味著ATO將會在交易完成的時候,扣留10萬澳幣作為增值稅(80萬×12.5%),因此,B支付了80萬澳幣,但A只能收70萬澳幣(80萬- 10萬)。

   預扣稅針對的人群

總體來說預扣稅針對的是非澳洲稅務居民。

第一種群體,生活在海外,在海外工作,有海外收入。所有的聯繫都在海外。

第二種群體,有澳洲身份,或是澳洲公民。但是長期定居於海外並在海外工作,有海外收入,主要聯繫都在海外。

預扣稅只在賣家不是澳洲稅務居民的情況下 發生,一般稅務居民都是澳洲本地居民。在每一個交易發生時,不管賣家是什麼身份,都要先向稅務局申請一個稅務居民的證書,本地稅務居民一般很容易就申請到。所以如果非稅務居民出售房產,買家就必須扣除預扣稅。

預扣稅政策對地產中介的影響

作為連接買家與賣家的橋樑,地產中介促成了交易的完成,並且有義務通知買賣雙方新規定對預扣稅的影響。但是往往很多地產中介對該規定卻是一頭霧水。如果交易發生時賣家並不知道有這項政策的存在,在買家付款時,賣家才知道有12.5%的房款會交給稅務局,房款憑空消失了12.5%,試問哪個賣家會甘心呢,所以賣家很有可能毀約不出售房產,甚至讓中介陷入法律風險中,這時候中介不僅拿不到佣金反而還會惹上官司。所以,當房產價值高於75萬澳幣時,在交易完成前,房產中介需要向買賣雙方說明這個規定,並且督促賣家申請稅務居民證明(Clearance certificate)。如果買家能在交易時提供賣家申請的相關證書,ATO將不會預扣12.5%的增值稅。因此,也降低了中介的法律風險。

    賣家如何退稅

對於賣家來說,預扣稅往往並不是賣家真正需要繳納的稅額。按照上面我們給出的例子,如果賣家賣出一套80萬澳幣的房產,由於他不是稅務居民,那麼他將會收到70萬澳幣的房款。假設他賣出房產的時候房產增值了10萬澳幣,而且他沒有其他的收入,按照稅務局的規定,他需要繳納26632澳幣的稅,而實際上,他已經付給稅務局10萬澳幣的預扣稅,因此稅務局將退還73368澳幣給他。

所以說,如果您是海外賣家,在交易完成後可千萬不要沮喪地走掉,以為自己交了一大筆稅款。其實您需要繳納的增值稅可能遠遠低於這筆預扣稅。而獲得稅務返還的關鍵就是不管是海外賣家還是本地賣家,在賣房之前必須有自己的稅號。如果您是海外投資者,您想在澳洲投資,您從買房那一刻起就應該有自己的稅號。不管是申請稅號還是申請退稅,您都可以向專業的稅務師尋求幫助。

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