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澳洲樓市的變化

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有清晰跡象顯示,我們的樓市已經到了頂峰。樓價大約在2016年9月到達頂峰, 而目前全國的樓價由高位下滑了至少 0.7 %。悉尼及墨爾本的樓價受到的衝擊最為嚴重, 已由頂峰時的位置下降了5% 。但珀斯和達爾文的樓價,因為早幾年的大幅下跌,應該早已處於谷底。其中的顧慮之一,是龐大數目的未償還債務和利率的上漲,對市場帶來的影響。

在悉尼,對高樓價和人們的負擔能力形成嚴峻的問題。在2017年,國際貨幣基金組織的報告指出,澳洲在全球最高樓價與收入比例之中排行第五。而事實上, 悉尼的中位數樓價是中位數家庭收入的12.9倍, 排行第二,僅次於香港。墨爾本的比例為9.9倍。該組織又指出,,控制得好的樓市,其中位價應是家庭收入中位數的3倍左右。這正是為何我們看不見澳洲有強勢經濟增長的原因, 因為產生的財富又被放回在樓市之中,而不是刺激其他經濟活動的增長。

在2017年底,負責監管銀行業務的APRA主席表示,將會在2018年投放顯著的資源去應付樓市脆弱的方面。經粗略估計,只要利息回升至比7%的長期平均水平再高一點的時候,如果借款人的借款額是其收入的6倍的話,借款人需要把他50%的淨收入用作償還借款。此外, 在2016年底有非政府組織的研究指出: 現時的利息很低, 但平均悉尼的家庭已要用44.5%的收入用作償還樓宇按揭, 這意味著已過度借款。政府認為的基準是:當30% 的家庭收入用作償還樓宇按揭時,便屬於“房市緊張”水平。澳洲的家庭債務對國民生產總值比率全球第二高, 第一位的是瑞士。

只還利息型貸款使得借貸看似比較便宜,但實際上卻更加昂貴。2017年9月這一季,只還利息型貸款的平均餘額為$347,000,較全部住宅貸款的平均餘額$264,000明顯為高。APRA 新的規定要求只還利息型貸款的比重不大于30%。這導致銀行要升高貸款利率。而事實上,只還利息型貸款備受追捧,是因為這是很多人能供得起房的唯一途徑。

實際上銀行業的最大資產就是樓宇借貸, 佔了總資產42%。假如這市場出現了問題,銀行業在財政上就可能出大問題。

但暫時, 風險並未有想像中那麼壞。因为值得興幸的是,每年樓宇按揭的違約情況仍合理地保持於低水平。在主要按揭貸款當中(優質按揭), 拖欠31日或以上的情況只有1% 。次級按揭裡(低質量貸款) 則有3.4%。拖欠90日或以上的情況,主要按揭趺至0.6% , 而次級按揭只有1.5%。

政府很多的決策上,都在嘗試去控制在公眾與政客之間的有關樓市的利益衝突,因為由於有關利益衝突的潛在可能,導致政客們均不被容許投資在其他領域,因此他們投資組合裡面房地產的比重很大。另一方面,土地稅,印花稅和利得稅是政府最大的收入來源之一。

那么,风险在哪裡? 我们知道,澳洲的經常性賬戶的赤字已有一段的時間。在這種低儲蓄環境之下,銀行只能從海外借錢再轉借給澳洲的貸款申請人。如果海外利息因某些原因而有顯著的上升 ,將會導致海外銀行想調高他們的利率,假若他們不能調整利率,他們將會把資金抽離澳洲,因此為樓市帶來負面影響。这种情况下,首次置業者會是羸家。由於這情況將會導致他們更容易進入市場。最新的數據顯示,平均來說,20%的首期等於買家1年半的家庭收入,而這還是不包括印花稅的情況下。而樓市投資者可能是輸家。而自住人士會不受影響,他們的物業價格會隨市場而浮動,所以不會影響他們換自住房的能力。

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