房子是用來住的 用來炒的房子在哪?

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一紙中國人民銀行令〔2016〕第3號,把個人換匯額度限制在了1萬美金/日以下, 對於想投資海外房產的群眾們來說增大了困難。不過更大是對於房產投資的困惑,尤其在人民幣貶值的是預期下,選擇哪裡放槓桿去作房產投資呢?

12月28日,央行微博對“人民幣兌美元破7”闢謠,表示境內銀行間外匯市場人民幣兌美元交易匯率在6.9500-6.9666元區間平穩運行。在人民幣兌美元破7心理關口,我們已經分析過加拿大、英國房產市場,今天分析下這兩年在國內銷售最火的澳洲房產。

2016年澳洲加大對海外人士購房限制

2016年初某澳洲房產中介機構加價賣房和大量貸款資料的造假,讓Westpac, NAB等澳洲銀行宣布收緊對海外人士貸款,貸款額由70%降至60%,同時加強對海外收入真實性的審核力度。

在加強貸款審核的同時,澳洲政府也增加了海外買家稅費,除了$5000的FIRB申請費外,各州都不同程度增加了額外印花稅和地稅:維州購房時需繳納7%的附加印花稅和1.5 %的附加土地稅;新州的海外買家則額外繳納4%的附加印花稅和0.75%的附加土地稅;昆州也要繳納3%附加印花稅。

各種稅費政策和貸款政策,加大了海外人士在澳洲購房的成本,投資澳洲房產的數量開始下降;但澳洲房產並沒有因為海外人士購買減少而衰退,本地市場依然活躍,

業內預測澳洲公寓價格明年可能下降

悉尼

高力國際認為,首次置業者和本地投資者會在新興地區尋找機遇,而富裕的中老年人士會在湧入內城或成熟社區,主要是“空巢老人”或者希望縮小居住規模。市場將更青睞獨立屋或聯棟房屋等中型住宅。他說:“由於地塊面積縮小,加上人們希望在負擔範圍內住得盡量靠近商業設施,預計排屋和聯棟房屋的需求更大。蘭域(Randwick)等主要地段的優質總體規劃項目也會受歡迎。”

墨爾本

墨爾本有望超過悉尼,成為全澳房價升幅最高的城市。數據顯示,墨爾本房價年增幅達到13.39%,非常接近悉尼的14.53%。不過,房產信息公司BIS Shrapnel認為當地公寓中位價將下降3.5%。

布里斯班

仲量聯行最新調研顯示未來2-3年內,大量公寓湧入布里斯班市場,而當地人口增長低於平均水平,將會帶來短期影響,“租賃市場存在下行壓力”。不過,儘管第三季度數據顯示公寓供應拉低中位價,但昆州房地產研究所預期Townsville、Mackay和Rockhampton等偏遠地區煤礦帶動就業增長,因此價格跌勢將會緩和。

柏斯

大部分投資者均認為柏斯房價仍會下滑,主要問題在於供應過剩、人口減少。儘管達爾文也面臨經濟疲弱和失業率上升的問題,但當地經濟衰退很快觸底,時間很有可能在2017年下半年。

阿得雷德

SQM預測當地房產市場不會發生重大變化,銷售和租賃市場均“無增無減”。由於失業率高企,阿得雷德仍面臨“下行壓力”。根據仲量聯行11月數據,當地待售獨立屋減少,而租賃維穩。

總結

從海房優選網所統計的澳洲4大首府城市別墅與公寓價格漲幅對比可清晰看出房價漲幅特點:

過去5年悉尼別墅價格漲幅遠高於公寓,達到60%,公寓也上漲了40%,但在2016年別墅價格漲勢放緩,公寓價格更是在平緩中起伏,並有下降趨勢;

墨爾本別墅價格漲幅高於公寓2倍,達到40%,同悉尼房產一樣,年初受到海外人士限購短暫影響有所下降,但馬上又有一個階梯式上漲,相比年初也達5%以上。

布里斯班別墅保持平緩漲幅,公寓只有年均2%的漲幅,且在2016年持續持平,有下降趨勢多家機構對於2017年澳洲房價預測未達一致,認為增幅介乎1-12%,但一致認為悉尼、墨爾本將繼續領跑,獨立屋價格持續上升,而公寓價格有望下降。綜合近50年來澳洲房價統計,一般都有10年翻一番的漲幅特點,對比國內北上廣房價,未來5年別墅產品還有40%左右的上漲空間,在首付款比例低於國內1成的情況下,綜合考慮前期購房成本,還是具有不錯的投資價值。

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