稅務專家警告稱，澳大利亞資本利得稅制度的改革可能會催生“永不出售”的投資者，這將進一步加劇澳大利亞緊張的房地產市場壓力，並限制潛在增稅帶來的任何預算收益。
聯邦政府正在考慮在下個月的預算案之前對資本利得稅折扣進行調整，最有可能的兩個選擇是將折扣從 50% 削減到 33%，或者恢復到1999年之前的制度，即對“實際「收益徵稅，即根據通貨膨脹調整資產成本。
雖然這些改革旨在緩解澳大利亞過熱的房地產市場的壓力，但稅務專家 Todd Want 表示， 其意想不到的後果可能包括投資者為了避免被巨額稅單擊垮而繼續持有他們的投資房產。
他說：“這確實是一個風險，人們會更加關注資產置換，他們可能不會賣掉房產去購買其他投資，或者把錢用在其他方面，他們可能會想，『如果我要為此繳納太重的稅，也許我就繼續持有它，賺取租金收益，讓它慢慢增值。 ’”
“如果資本利得稅的立場發生太大變化，對投資者不利，肯定會有人這樣想。 ”
“如果我們想要實現的目標既是為那些想買房自住的人提供住房，又要從稅收的角度處理聯邦預算問題，那麼它可能無法完全實現預期目標。 ”
數據顯示，目前形式的資本利得折扣將在未來十年內使聯邦預算損失 2470 億澳元的收入。
但稅務專家 Todd Want 表示，任何希望通過提高資本利得稅來獲得預算意外之財的想法都需要考慮到， 投資者會選擇更長時間持有房產，這將影響交易量。
雖然將資本利得稅折扣降低至 33% 對所有房地產投資者來說意味著增稅，但恢復到 1999 年之前的指數化制度將根據資產增長率、通貨膨脹率和投資期限的不同而產生不同的結果。
2016 年以當時的中位價 65 萬澳元購買的投資性房產，在過去10年中以全國澳平均水準約 70% 的價格增長，現在價值約為 110 萬澳元。
對於一位處於最高邊際稅率的投資者來說，如果想要出售該房產，根據現行規定，考慮到過去 10 年的累計通貨膨脹率約為 35%，則需要繳納約 107,000 澳元的資本利得稅。
在 33% 的折扣情況下，應繳納的資本利得稅將增加到 143,000 澳元以上，而在 1999 年之前的指數化規則下，則約為 107,000 澳元，鑒於實際收益等於折扣收益，這與當前規則的結果相同。
但這些結果反映了過去 10 年強勁的房地產價格增長和溫和的通貨膨脹。
據媒體調查，近 80% 的人傾向於維持目前 50% 的折扣不變。 只有 13% 的人支持恢復到 1999 年之前的通脹指數化水準，而只有6%的人希望享受 33% 的折扣。
BDO Australia 稅務合夥人 Mark Molesworth 表示，在許多情況下，當資本收益疲軟、通貨膨脹較高時，指數化制度的好處會更加明顯。
他表示：“在其他條件相同的情況下，尤其是在通脹較高的環境下，長期持有的投資者將受益於通脹指數化。 ”
“但是通貨膨脹指數化要複雜得多。 如果你擁有一項資產，比如出租房產，你對其進行了增添或改進，那麼你必須根據你投入資金的時間，對成本基礎的每個組成部分進行指數化調整。 ”
稅務專家 Todd Want 補充說，單獨對資本利得稅進行改革將“錯失為解決澳大利亞住房危機更全面方案的機會」。
他說：「住房問題需要從更廣泛的角度來考慮，僅僅改變資本利得的立場可能會引發一系列其他更廣泛的問題。 ”
“我們需要有足夠的激勵措施來鼓勵開發商和建築商建造新的住宅，這意味著各級政府中存在的許多繁文縟節需要通過政策來加以管理，同時也要鼓勵投資者投資新建住房。
“我們需要考慮的是住房問題的整體情況，而不僅僅是試圖通過改變資本利得稅來斂財。 ”
什麼是資本利得稅折扣？
資本利得稅 （Capital gains tax，簡稱 CGT） 是指您出售資產（無論是房產、股票還是任何其他資產）所獲得的任何利潤需要繳納的稅款。
出售房產所得收益將計入您的應稅收入，並按您的邊際稅率徵稅。 您的主要居所通常免稅。
資本利得稅折扣是時任財政部長 Peter Costello 於 1999 年推出的，旨在簡化資本利得稅，並促進對股票、房地產和其他投資的投資。
根據這些仍然有效的規則，持有至少 12 個月的資產的任何資本收益均可享受 50% 的折扣，剩餘的 50% 將按您的邊際稅率徵稅。
遵守規定的養老基金可享受 33.33% 的折扣，而公司則不享受該折扣。
正在考慮哪些改變？
政府已確認正在對資本利得稅進行全面審查，作為稅收制度更廣泛審查的一部分，財政部正在類比幾種方案來削減資本利得稅折扣。
其中包括將 50% 的折扣降低到 33%，以及恢復到 1999 年以前的實際收益徵稅模式，即資產成本與通貨膨脹挂鉤。
鑒於人們主要關注的是住房危機和房地產市場中的代際不平等，預計任何變化都將局限於住房領域。
舊例豁免？
人們普遍預期，任何資本利得稅的變更都將保留其原有條款，也就是說，這些變更不會適用於在任何變更生效之前購買房產的投資者。
這意味著已經享受資本利得稅折扣的投資者可以繼續按照這些規定進行操作，但任何在特定日期之後購買房產的人都將受到新規定的約束。
有人認為，如果允許這些變化繼續存在，只會加劇代際財富差距，因為嬰兒潮一代和其他現有投資者將繼續享受 50% 的折扣，而新投資者將承擔更高的稅收。
但稅務專家 Todd Want 表示，在任何稅收改革中，舊例豁免都發揮著重要的作用。
他說：「你必須讓普通民眾和納稅人相信，他們做出的決定不會在未來被徹底推翻。 ”
“舊例豁免作為一種概念，對於增強信心來說非常重要，因為購買房產，無論是投資還是自住，對於絕大多數人來說都是一項重大決定，也是他們一生中最重要的財務決定之一。
“他們需要稅收結果方面的一定穩定性，因此，舊例豁免在建立穩定性方面發揮著非常重要的作用。 ”
這些改變會產生什麼影響？
根據 33% 的折扣模型，稅收影響簡單明瞭。
如果投資者獲得10萬澳元的收益， 無論持有期間通貨膨脹率是高還是低，都需要繳納 6.7 萬澳元的稅款。
該體系傾向於快速增長的資產，因為折扣仍然可以保護一部分巨額收益。
相比之下，與通脹挂鉤的模型更精確，但也更複雜。
如果通貨膨脹率平均為 3%，資產每年增長 6%， 那麼大約一半的收益是“實際”收益，需要繳稅。
但如果通貨膨脹率很高，比如5%，而資產僅增長 6%，那麼應稅收益就會大幅減少。
經濟狀況不同，就會有贏家也有輸家。
在低通脹、高增長的環境下，33% 的折扣通常更有利。
由於折價是固定的，不會隨著通貨膨脹下降而縮小，因此投資者可以保留更大比例的強勁收益。
但在高通脹、低增長的環境下，通脹挂鉤的稅收制度可能更加優惠。 如果通脹吞噬了大部分名義收益，那麼實際稅負可能微乎其微，甚至為零。
